Dopo il Property manager ed il Facility manager ritornera’ il “Fattore”?

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Lettera al mio Babbo, Bruno.

Ciao Bruno, ho avuto la fortuna di correrti dietro da bambino quando facevi il tuo lavoro di Fattore.

Genitori contadini, e tu, che avevi una formazione poco più che elementare, eri in grado di dispensare buon senso. Eri mite e burbero a seconda dell’occasione, amato ed odiato a seconda dei punti di vista; simbolo del buon vivere mettendo in atto una continua  “politica” di governo delle situazioni di approccio con le persone e le risorse che avevi di fronte. Per me sei stato una  naturale e fortunata fonte di ispirazione.

Nell’economia agricola il “Fattore” era di mezzo tra il “Padrone “ ed il “Mezzadro”, portava avanti l’azienda agricola. Intelligente, scaltro, a volte severo, a volte compiacente, ascoltava tutti, programmava, gestiva, mediava, rendicontava l’ azienda o le aziende agricole guardando dritto negli occhi e con la schiena dritta, pur se non semplice,  sia il “Possidente” che il “Contadino”. Tu eri proprio così e tutto mi fu confermato dalla fiducia e dalle testimonianze rivoltemi il giorno delle tue esequie.

Certo, non potevo non seguire i tuoi insegnamenti e quindi, immediatamente dopo il diploma e dopo qualche anno di esperienza in un’ impresa di costruzioni, decisi di iniziare una professione che a mio parere, in quel momento, mancava: il “Fattore dell’Industria”.

Immaginavo, e non sbagliavo, che nella gestione dei patrimoni immobiliari degli imprenditori industriali ci fosse spazio per una “figura di mezzo” tra  l’imprenditore ed i fornitori, detentore dei dati strategici dell’azienda che in accordo con l’imprenditore e nel rispetto del valore dei fornitori  progettasse, costruisse, facesse manutenzione, difendesse, rendesse funzionali e proattivi gli immobili dell’azienda, proprio come  facesti tu con il “padrone” ed il “mezzadro”.

Ne ho fatto così un mestiere verso i piccoli e grandi  imprenditori  marchigiani che non hanno rinnegato la cultura contadina, con i piedi ben saldi a terra, consci dei propri portafogli e ne vado fiero, ma altrove?

Alla fine degli anni ’90 le gestioni dei patrimoni immobiliari delle grandi istituzioni pubbliche e non, reinterpretarono e stravolsero questo mondo.

In quegli anni iniziai a frequentare il mondo del “reale estate”, conobbi i primi property manager, mi iscrissi e seguii la prima associazione milanese dei facility manager. Cominciarono a diffondersi i budget annuali, iniziarono le prime ristrettezze economiche e le esigenze si trasformarono da “progetti strategici” di lungo termine in “cambiali del giorno dopo” .

Le manutenzioni degli immobili, che nella cultura italiana vengono erroneamente considerati “eterni, incominciarono ed essere ritenute sempre meno insipensabili, iniziarono a vincere i concetti di marketing, l’estetica, il “tutto subito” al minor prezzo.
Si incominciò a mettere da parte il buonsenso, le regole base della fisica, della tecnica, l’importanza del progettista, del progetto e del costruttore, dei tempi di esecuzione.
Passò in secondo piano il rispetto per l’ essere umano nei confronti dei marchi , ai brands, al tempo, al costo.
Tutto deve costare meno, ma non si sa esattamente rispetto a che cosa. Passano anni per decidere un’opera, altri per finanziarla, poi va progettata velocemente,  si riperdono anni per la gara, altro tempo per l’appalto e poi si deve costruire velocemente su un progetto fatto altrettanto velocemente in barba ai più elementari concetti di buon senso, sicurezza e qualità costruttiva.

I lavori di manutenzione non si eseguono più perché necessari bensì perché coerenti al budget. Sei in grado di risparmiare rispetto al budget dell’anno precedente? Bravo meriti un premio! Il tutto indipendentemente dal risultato concreto ottenuto nell’ottica di lungo periodo.

Da quegli anni ha  sempre meno significato il valore della parola, della stretta di mano.
Si è persa l’abitudine di montare la bandiera italiana al “getto” di un tetto, non si fanno più le cene con le maestranze del cantiere. I contratti, da quel momento, cominciano ad essere sempre più complessi, migliaia di pagine di prescrizioni, obblighi, penali, che troppo spesso nessuno legge, nessuno applica. L’unica cosa importante: il rispetto del budget e del tutto “al meglio” nel più breve tempo possibile, quasi come in una rappresentazione teatrale.

Piano piano siamo arrivati ad oggi, spesso la proprietà non ha cognizione del proprio immobile. Ostaggio dei propri fornitori. Non c’è un libretto del proprio fabbricato (obbligatorio per tutto ma non per i fabbricati), non si sanno le caratteristiche dei propri impianti, non si è in grado di condurlo,  i problemi si risolvono mano a mano che si presentano, con un’ ottica di breve termine e di basso costo.

La parola manutenzione diventa, così, desueta.

E cosi inizia il valzer degli accordi quadro, degli appalti di calore, pur non conoscendo le caratteristiche degli impianti ne dei consumi; la rendicontazione delle pulizie viene fornita da chi le pulizie le esegue.
Le nostre Istituzioni non hanno contezza delle proprietà, se esistono le liste, non se ne conoscono gli usi, se sono noti, non si conoscono le loro caratteristiche, ne se sono liberi, utilizzati, utilizzabili o non.

E pensare che per l’economia l’immobile è un cespite fondamentale! Cosa e’ successo?

Che si puo’ fare?

Sicuramente, con il rispetto dei ruoli andrebbe ricostituito il #triangolomagico:  Proprietà – Fattore – Fornitore.

Prepariamo i Fattori del XXVI secolo, le condizioni ci sono.

Innoviamo il futuro del mondo immobiliare, senza rinnegare il passato…. benvenuto Fattore del XXI secolo.

Grazie per i tuoi insegnamenti, Babbo.

 

 

 

 

Il Cantiere? Musica per le mie orecchie…

Mi piace immaginare il capocantiere come un maestro d’orchestra. Mi piace pensare agli operai come maestri nelle singole discipline. Ed io? me li godo!!

Natale 2018…Auguri!!

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